房地产信托有抵押物,就可以保证万无一失吗?
微信公众号-用益投资 2019-10-30


来源:美 丽 姐 1991



最近一直在整理信托公司诉讼案例,从而总结出一些知识经验,这样可以帮助到我们投资人后期挑选项目,但是看下来,真的非常庞杂,感觉“老虎吃天,无从下手",不过我关注到一个事情,就是信托公司大部分诉讼案件都是跟地产项目有关系的。


目前市场上大部分信托项目,有5个投向,基建、地产、工商企业、主动管理(资金池或者资产池)和证券类,这5类项目中经常引起诉讼纠纷的就是地产、工商和证券类,今天咱们可以先看几个地产类项目的诉讼案件!


我之前写过一篇”如何挑选地产信托项目“的文章,有兴趣的朋友返回去看看,当时文章总结了三点:


第一、要选”核心“城市的地产项目;

第二、要选大开发商融资的项目;

第三、要选抵押物充足且变现容易的项目;


现在回头来看觉得没什么要补充的,而且这个顺序大家也一定要记住,是否有抵押物,抵押物是否充足是最后一个考察点,因为有很多地产信托违约了之后,抵押物已经被融资方私下卖掉了,这种情况下信托公司也束手无策,只能走法律程序,但是法律是保护不知情的善意第三方的,那信托公司只能“哑巴吃黄连”了。


下面讲三个比较典型的地产信托纠纷案例!


第一个案例,中诚信托和重庆典雅地产债务纠纷,引发的抵押物产权纠纷案。


中诚信托和重庆典雅地产的借贷项目成立于2013年,典雅地产在2018年出现全面暴雷,因为项目有抵押物,所以中诚信托第一时间想到的是处置该公司的抵押物,但是在这个过程中,却遭遇了多名自然人诉讼因为早在2013年的时候重庆典雅地产已经将抵押物中的一部分卖给这些自然人了,只要这些自然享有这些地产房产”可以排除强制执行的民事权益“,那中诚信托公司只能认赔。


那么自然人必须满足哪些条件才能够对涉案房屋享有”足以排除强制执行的民事权益“呢?


一、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;

二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

三、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。


对于第一条,绝大部分购房人都能够做到,第二条,如果购房人名下已经有房产,那就不能享受这个特权了,从这儿也可以看到法律对个人的关怀,只是制定这个法规的人,可能不知道,每一个信托项目背后也是一个个自然投资人,法律在帮助某一方的同时,也损害另一方权益了的。


就是这个案例另外一个购房人就以败诉收场了,因为他是以债权抵付购房款的方式一次性购买三套房屋的,超出了一般生活所需,因此法院对他的诉求不予支持。


说到这里,很多投资人可能就是跟地产公司做生意,有时候开发商没钱,就会”以房抵贷“,真遇到这张情况,房子也不是不能要,但是一定要分别放在多个人名下,并且要出一定比例的现金,注意一定要把凭条和发票留好。


如果只是普通的购房族,我有两个建议:一、不要买期房;二、不要买小开发商的房,因为你不知道这个房子是不是已经被开发商抵押出去了,如果真的是被抵押出去,那很有可能到时候就”钱房两空“了,大家身边一定有这样的案例。


第二个案例,是中诚信托在处理债务人福建顺华置业的抵押物时,引发的一个诉讼案。


类似第一个案例,抵押土地是在2013年3月20号将涉案土地抵押给中诚信托的,同年的9月17号,顺化置业又将涉案土地未来会建好的商房全款卖给了自然人郑某(郑某在本案件中被称为”案外人“),顺华置业分两次向郑某出具了购房款发票,而且在2013年10月30号,郑某也取得了房屋的预告登记。


我在讲述这个案例的时候,故意把所有的时间节点都写出来了,心细的朋友肯定会纳闷,这块抵押的土地如果不经过质权人中诚信托的同意,是根本不可能拿到预售证的,那到时候就不可能出现这种在抵押期间融资方私自把房子卖出的情况。


为什么会这样呢?现在市场上很多地产项目看起来是抵押的某块土地,投资人以为到期之后融资方不还钱就处置抵押物呗,其实所有的地产项目直接还款来源是房子销售,所以在项目运行过程中,信托公司就会同意开发商进行预售,这个动作就会让信托公司逐渐失去抵押权,信托公司这个时候会变得非常被动,为了保证销售回款可以回到自己账上,就会在风控里面加一条”销售回款监督“。看下面这个项目的风控,我之前觉得这个风控有点多余,现在才知道这是信托公司”变被动为主动“的重要手段。



看完前面两个案例,肯定有不少人以为,购房者和信托公司抢开发商的房子,大概率都能赢,千万不要有这种误会,下面讲一个反面案例。


第三个案例,重庆信托和遵义新奥地产的债务纠纷,所引发的一个”争夺房产权“案例。


2013年5月16号,开发商新奥房地产公司向重庆信托借款时,提供了企业的再见项目作为抵押,与此同时在2014年9月16号,案外人钟某与新奥地产公司签订了《商品房购房协议书》,之后钟某交付了80%的购房款,但是始终没有与新奥地产签正式的购房合同,也没有拿到发票,只拿到该地产公司提供的收据,最要命的是,购房协议里明确记载该房屋处于在建工程抵押状态在,种种错误为钟某后期的败诉留下伏笔。


果然最终,案外人钟某被法院驳回了自己执行异议的申诉,主要原因有三个:


一、钟某在明知该房屋是抵押担保财产的情况下,未经抵押权人同意,就与新奥地产前来《商品房认购协议》。
二、对于涉案房屋到诉讼时,仍然没有补签正式的《商品房买卖合同》和变更过户登记。
三、该房屋属于经营使用的商铺而非用于生活居住的住宅。


综上三点,案外人钟某对争议标的不享有足以排除强制执行的权益。


我一直不推荐客户做小地产公司的项目就是这个原因,小公司真的到了”弹尽粮绝“的时候,会突破底线做出很多事,大公司当然也会有这个可能性,但是大公司受到的社会监督更多,而且综合抗风险能力更强。








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